خانه اخبار مسکن تغییر ماموریت در بازار مسکن
 
دوشنبه, 06 بهمن 1393 ساعت 12:30

معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی با تحلیل آخرین وضعیت بازار، ضمن تایید «ثبات» نسبی در قیمت و «رکود» ناشی از کاهش فعالیت های ساختمانی و افت حجم معاملات در بازار مسکن، دغدغه اصلی سیاست گذار بخش مسکن را اعلام کرد.

بررسی های انجام شده توسط این معاونت نشان می دهد: طبق آمارهای منتشر شده، بازار مسکن از اوایل سال گذشته –ابتدای تابستان92- وارد مسیر نزول قیمت شد و حبابی که در فاصله سال های 90 و 91 به وجود آمد و سرانجام در بهار92 قیمت مسکن را به جهش 71 درصدی دچار کرد، در یکسال و نیم اخیر روند تخلیه را در پیش گرفت، طوری که در طول 17 ماه گذشته برآیند نوسانات قیمت مسکن، همواره شیب کاهشی خود را حفظ کرده است. هم اکنون وضع موجود باعث تغییر دغدغه مسوولان از فاز همیشگی «کنترل قیمت» به «چاره جویی برای رکودزدایی از دو بازار خرید و ساخت مسکن مصرفی» شده است. در این میان، دغدغه اصلی، «کاهش قدرت خرید مسکن در خانوارهای کم درآمد و میان درآمد» است که برای آن، برنامه ریزی صورت گرفته است.

جزئیات برنامه هایی که در معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی برای این دوره بازار طراحی شده ، حاکی است: سیاست گذار، به منظور بهره برداری سمت تقاضا از موقعیت کنونی بازار مسکن، ماموریت اصلی خود را بر ایجاد حلقه اتصال بین گروهی از تقاضا و دسته ای از عرضه، تعریف کرده است. معاونت مسکن برای برقراری ارتباط بین متقاضیان مصرفی خرید مسکن به عنوان گروه هدف و همچنین آپارتمان های در استطاعت این گروه به عنوان دسته مورد نظر عرضه مسکن، قصد دارد روش فعلی تامین مالی بخش مسکن را متحول کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در روش موردنظر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی برای رفع دغدغه موجود، قرار است قوای مالی متقاضیان مصرفی از طریق پرداخت تسهیلات خرید در استطاعت، بازسازی اساسی شود.

برای سمت عرضه نیز، عملیات تامین مالی از طریق ابزارهای بورسی پیش بینی شده که البته در ماه های اخیر، اولویت تامین مالی به جای تقاضا، ابتدا به طرف عرضه اختصاص پیدا کرد و با راه اندازی اولین صندوق زمین و ساختمان در فرابورس، امکان تجهیز منابع برای سازنده های مسکن فراهم شد.

با این حال، معاونت مسکن معتقد است: اجرای سیاست های نامتوازن در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن طی سال های اخیر و تمرکز صرف بر ارائه وام ساخت در این سال ها باعث شد نیاز خانوارهای کم درآمد و میان درآمد متقاضی مسکن زیر چرخه های بازار تحت فشار قرار گیرد و پیامد منفی این سرکوب تقاضای مصرفی به دو شکل رشد اجاره نشینی و افزایش آپارتمان های فروش نرفته و خالی از سکنه بروز کند.

معاونت مسکن برای حل چالش های موجود، به متعادل سازی روند پرداخت وام ساخت و وام خرید اعتقاد دارد و تاکید می کند: سیاست راه اندازی صندوق پس انداز مسکن در بانک ها برای پرداخت تسهیلات خرید، بهترین روش تجربه شده در دنیا برای تقویت قوای مالی متقاضیان مصرفی و از بین بردن شکاف موجود بین قیمت و قدرت خرید است.

شکاف قدرت و قیمت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، همزمان با انتشار تحلیل رسمی معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی درباره دغدغه ها و برنامه هایی که سیاست گذار بخش مسکن برای خروج سریع از وضعیت کنونی مدنظر دارد، دیروز مجموعه اطلاعاتی نیز توسط یکی از سامانه های مجازی معاملات مسکن منتشر شد که در آن، شکاف بین قدرت خرید و قیمت آپارتمان ها در شهر تهران، محاسبه شده بود.

سامانه ای که در فضای مجازی اقدام به بازاریابی برای متقاضیان فروش و متقاضیان خرید مسکن می کند، در گزارشی آماری، میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده های آپارتمان مسکونی در 8 منطقه اول تهران –مناطق یک تا هشت- را براساس مبالغ درج شده در فایل های فروش، محاسبه کرده است. همچنین از آنجا که در این سامانه، متقاضیان خرید مسکن در تهران نیز می توانند، حین جست وجوی مجازی، قیمت مدنظر خود را در قالب «قدرت خرید» وارد سامانه کنند، امکان محاسبه میانگین قدرت خرید مسکن در مناطق 8گانه، برای این سامانه وجود دارد. بر این اساس، اطلاعات سامانه ایران فایل نشان می دهد: در 8 ماه اول امسال متوسط قدرت خرید متقاضیان مسکن در مناطق یک تا هشت شهر تهران، حداکثر معادل 60 درصد قیمت پیشنهادی فروشنده های آپارتمان بوده است.

در آبان امسال، متوسط قیمت پیشنهادی در فایل هایی که فروشنده های واحدهای مسکونی در 8 منطقه اول تهران برای آپارتمان های خود تعیین کرده بودند، مترمربعی 6 میلیون و 195 هزار تومان بوده، در حالی که متوسط ارقامی که متقاضیان خرید در گزینه «حداکثر قدرت خرید» در این سامانه، ثبت کرده اند مترمربعی 3 میلیون و 750 هزار تومان بوده است. مقایسه این دو رقم نشان می دهد: قدرت خرید مسکن در مناطقی از تهران معادل 39درصد کمتر از قیمت پیشنهادی فروش است.

از سوی دیگر، از آنجا که در آبان ماه امسال، طبق اطلاعات سامانه رهگیری، متوسط قیمت آپارتمان های فروش رفته در این 8 منطقه، مترمربعی 5 میلیون و 680 هزار بوده، می توان نتیجه گرفت، فروشنده ها تحت تاثیر نبود قدرت خرید، رکود و چانه زنی متقاضیان و مشاوران املاک، قیمت پیشنهادی خود را در لحظه تنظیم قرارداد و فروش، 9درصد کاهش داده اند. قیمت پیشنهادی در آبان سال گذشته، 18 درصد بالاتر از قیمت قطعی فروش بود، اما امسال این فاصله به 9درصد رسیده است.

با احتساب متوسط قدرت خرید و متوسط قیمت فروش قطعی، مشخص می شود: در 8 منطقه اول تهران، حداکثر قدرت خرید مسکن که از محل سپرده گذاری متقاضیان، نقدینگی موجود آنها و همچنین وام خرید کنونی تشکیل می شود، حدود 34درصد کمتر از قیمت واقعی واحدهای مسکونی است.

این شکاف 34درصدی که در کل شهر تهران رقم دیگری خواهد بود، همان دغدغه اصلی مسوولان وزارت راه وشهرسازی است که باعث سلب امکان خرید آپارتمان های فروش نرفته شده است.



دو هدف سیاست های جدید

متن گزارش رسمی معاونت مسکن که به قلم حامد مظاهریان معاون وزیر راه وشهرسازی نوشته شده، به شرح زیر است:

«بخش مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور، حجم قابل ملاحظه ای از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. روند تاریخی قیمت ها در بخش مسکن حاکی از وقوع نوسانات دوره ای (رونق و رکود) در این بخش بوده و بازار مسکن با ایفای نقش در پاسخ به نیاز مصرفی و سرمایه ای خانوارها و بنگاه ها، همواره در کانون توجهات عمومی قرار داشته است.

بررسی ها حاکی از آن است که وضعیت رکودی که در بخش مسکن کشور از سال 1387 آغاز شده بود تا سال 1389 ادامه داشته است، وقوع وضعیت رکودی در این بازه زمانی منجر به کاهش قیمت حقیقی مسکن و آرامش نسبی قیمتی بر بازار بوده است. از اواخر سال 1389 قیمت های بخش مسکن روند افزایشی به خود گرفته و در اواخر سال 1391 و اوایل سال 1392 به اوج خود رسید. در یک سال گذشته نیز حاکمیت ثبات نسبی در قیمت های نسبی و روند نزولی بر قیمت های حقیقی مسکن حاکم بوده است. همزمان با این اتفاق، بخش مسکن چه در بخش تولید (صدور پروانه های ساختمانی) و چه در بخش خرید و فروش (حجم مبایعات مسکن) با روندی کاهشی مواجه بوده است. مجموع این شرایط موجب شد که دغدغه سیاست گذاران بخش مسکن از موضوع افزایش شدید قیمت ها در بخش مسکن ناشی از تورم عمومی مزمن به موضوع کاهش قدرت خرید خانوارها در تامین مسکن مناسب و عدم تطابق واحدهای مسکن تولیدی با نیاز اقشار متوسط و کم درآمد متمرکز شود.



از دیگر سو بر اساس تجارب پیشین، بخش عرضه مسکن همواره از مشکل عدم دسترسی به منابع مالی، تاخیر در تامین اعتبارات و اتکای صرف به شبکه بانکی کشور، در رنج بوده است و اگر نتوان مشکل تامین مالی را مهم ترین مانع توسعه این بخش دانست قطعا یکی از مهم ترین عوامل در این خصوص است. در چنین شرایطی، سیاست گذاران بخش مسکن توجه خود را معطوف به اجرای «سیاست های متوازن» در هر دو بخش عرضه و تقاضا کرده اند چرا که منطق اقتصاد در هر بازار، روند پایاپای هر دو سوی عرضه و تقاضا را در دستیابی به یک نقطه تعادلی مناسب ایجاد می کند. این در حالی است که طی سال های گذشته، نقطه اتکا و تمرکز دولت بر حمایت از جانب عرضه بوده و عملا تقاضای مسکن به محاق رفته بود، با مغفول ماندن تقاضای مسکن به ویژه در شرایط تورمی، عملا تقاضای خانوارهای کم و متوسط درآمدی زیرچرخه های بازار تحت فشار قرار گرفت که پیامد آن رشد اجاره نشینی، افزایش تعداد خانه های خالی و... بوده است. از این رو دوره جاری سیاست گذاری بخش معطوف به دو هدف:



1- حمایت از سوی عرضه مسکن، از طریق گسترش ابزارهای نوین تامین مالی و توسعه بازار سرمایه

2- حمایت از بخش تقاضا، از طریق تسهیل دسترسی به وام مسکن و ایجاد چتر حمایتی برای طبقه متوسط و کم درآمد بوده است.



در سمت تقاضا، سیاست گذاران حوزه مسکن در حمایت از بخش تقاضا، تمرکز خود را معطوف به افزایش تسهیلات خرید مسکن به منظور توانمندسازی خانوارهایی کرده اند که با ترکیبی از پس اندازهای گذشته و درآمدهای آتی قادر به تامین مسکن هستند. در این راستا، تدوین سیاست های مالی در دستیابی به تسهیلات «در استطاعت» اقشار هدف از تشکیل صندوق های پس انداز و وام مسکن در شبکه بانکی کشور و نیز افزایش موجودی مسکن «در استطاعت» حائز اهمیت است. با توجه به سهم اندک مانده تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در ایران، تشکیل صندوق های پس انداز و وام مسکن علاوه بر حمایت از طبقه متوسط و متوسط روبه پایین جامعه، توسعه بازار رهن اولیه و متعاقبا بازار رهن ثانویه را به دنبال خواهد داشت.



در سمت عرضه عمدتا توجه سیاست گذاران معطوف به کاهش مشکلات تامین مالی و بهره مندی از ظرفیت های بازار سرمایه است. در این راستا سیاست گذاران بر اجرایی کردن ظرفیت های پیش بینی شده در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن متمرکز شده اند. این امر بستر مناسبی برای تشکیل و گسترش بازار سرمایه در بخش مسکن را فراهم می کند و به این ترتیب هدف توامان تامین منابع مالی پروژه های ساخت و ساز و نیز هدایت نقدینگی به امر تولید مسکن محقق می شود. بر همین مبنا طی ماه های اخیر، پذیره نویسی اولین صندوق زمین و ساختمان در بورس اوراق بهادار انجام شده و اولین شرکت تامین سرمایه مسکن، موفق به اخذ مجوز از سازمان مذکور شده است، همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن و ارتقای ظرفیت های مالی بخش مسکن از طریق این بازار در دستور کار است. » این گزارش ادامه می دهد:



«اجرای طرح های سهامدار پروژه، استفاده از اوراق بهادار اسلامی (صکوک استصناع و صکوک اجاره) اوراق سرمایه گذاری قابل تبدیل به مسکن و... از دیگر مصادیق ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن هستند که در تعادل بخشی به بازار و پاسخگویی مطلوب به تقاضای سرمایه ای موثر خواهند بود. علاوه بر این، براساس منطق اقتصادی، در صورتی که زمینه مناسبی برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن فراهم باشد، سرمایه گذاران این حوزه منابع مالی خرد را در دوران رکود که هزینه فرصت منابع مالی پایین است، جمع آوری کرده و واحدها را در دوران رونق به بهره برداری خواهند رساند که خود در تثبیت و تعدیل نوسانات قیمت موثر واقع می شود.

و بالاخره استفاده از ابزارهای مالیاتی، به عنوان گامی اساسی در ساماندهی بخش مسکن به منظور کنترل تقاضای سوداگرانه و هدایت نقدینگی به بخش های مولد اقتصاد مورد توجه قرار گرفته است. از این رو سیاست گذاران بخش مسکن برآنند تا به منظور بهره مندی از ابزارهای مالیاتی جهت استقرار بخش مسکن در نقطه بهینه و بهبود عملکرد بازار، اثرات ورود پایه های جدید مالیاتی در این بخش را (مطابق با تجربه سایر کشورها) مورد بازبینی قرار دهند. در پایان خاطرنشان می سازد که مسکن یک مقوله چندبعدی است لذا تدوین یک برنامه جامع در بخش مسکن، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در برنامه ریزی مسکن، توجه به عوامل جمعیتی، اجتماعی، اقتصادی، تعدد شاخص های موردنیاز، تجزیه و تحلیل و طبقه بندی شاخص ها، توجه به عملکرد دو یا چندگانه شاخص ها امری ضروری و اجتناب ناپذیر بوده و شالوده اصلی نظام برنامه ریزی را تشکیل می دهد.



از این رو علاوه بر تاکید به محققان حوزه مسکن جهت تدقیق برآوردها و آمارها از عرضه و تقاضا در بخش مسکن و تمیز تخصصی اصطلاحاتی چون تقاضا و نیاز از یکدیگر، ایجاد پایگاه های اطلاعاتی منسجم در بخش مسکن مورد تاکید است.»



ملاحظه زمانی برای وام خرید مسکن

معاون مسکن وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینکه برنامه پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید مسکن در قالب یک طرح کماکان در دست بررسی قرار دارد، گفت: برای اجرای این طرح در حال مذاکره با بانک مرکزی هستیم و اگر به تصویب برسد، متقاضیان با سپرده 20 میلیون تومانی به مدت یکسال، می توانند تا سقف 80 میلیون تومان وام خرید دریافت کنند که با مجموع وام و اصل سپرده، 100 میلیون تومان در اختیار افراد برای خرید مسکن قرار خواهد گرفت.

حامد مظاهریان در گفت وگو با «ایسنا»، درباره تاریخ مصرف این طرح هشدار داد: در شرایطی که یک دوره ثبات در بازار مسکن به وجود آمده، اگر اجرای این طرح اعلام شود، بار تورمی چندانی به بازار تحمیل نمی کند، ولی اگر زمانی اعلام شود که بازار دچار ثبات نباشد، تبعاتی برای بازار خواهد داشت.

منبع یا نویسنده: دنیای اقتصاد

 

آگهی های املاک

جدید ترین آگهی ها

تبلیغات
تبلیغات
تبلیغات

نکات ملکی

  • تجميع حدود املاكي كه داراي سند مالكيت مي باشند
    درمواردي كه دو يا چند پلاك براثرساختمان يا ديواركشي به صورت واحد در آمده يا قطعاتي كه وصل به هم باشند و يا مالك يا مالكان مزبور سهام مشاعي برابر دفتراملاك داشته باشند، مالك يا مالكان با تسليم اسناد مالكيت خويش ميتوانند از اداره ثبت محل وقوع ملك، تجميع املاك خود را تقاضا کنند.
    برچسب‌ها: تجمیع سند مالکیت ملک
اطلاعات بیشتر...

عضویت در خبرنامه

برای دریافت آگهی نامه (پداس پیک)، ایمیل خود را وارد کنید.

پداس پیک آخرین فایلهای مشاورین املاک
و کاربران گرامی را همراه با
خدمات ساختمانی و فعالیت مرتبط
به صورت طبقه بندی شده
در اختیار شما قرار می دهد.